El 16 de junio de 2020, el Tribunal Constitucional (TC) declaró, con fuerza general imperativa, la inconstitucionalidad del número 8 del artículo 1091 del Código Civil (CC). Así, se elimina el régimen legal del derecho de preferencia en el arrendamiento con fines de vivienda, respecto de los inquilinos ubicados en edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, introducido por la Ley 64/2018, de 29 de octubre. nuestro sistema jurídico.

Los cambios introducidos por dicha Ley tenían como objetivo proteger la posición del inquilino y su derecho [constitucional] a la vivienda. Sin embargo, el TC entendió, luego de un extenso análisis del régimen jurídico del Derecho de Preferencia previsto en lo dispuesto en el número 8 del artículo 1091 del CC, que la norma, además de ser inconstitucional, implicaba para ambos sujetos del derecho relación de arrendamiento, una situación de fragilidad y desproporcionalidad.

El número 8 del citado artículo, que aún se encuentra en la redacción del actual CC, establece que en el caso de arrendamientos parciales de inmuebles que, aunque no estén constituidos como propiedad horizontal, pero que a su vez estén constituidos por unidades autónomas de uso independiente, Si el arrendador pretende vender el edificio urbano, el inquilino tiene el derecho de opción de compra comúnmente designado, no en relación con el edificio en su totalidad, sino sólo en relación con la parte arrendada.

Esto quiere decir que el derecho de preferencia tiene por objeto una parte alícuota de la propiedad del edificio, no adquiriendo el arrendatario la plena propiedad con la compra del arrendado, sino sólo la copropiedad. Copropiedad con terceros o con el propio arrendador, si éste frustra su intención de vender el inmueble restante.

Se trata, por tanto, de una copropiedad que goza de un régimen especial, en comparación con el régimen previsto en los artículos 1403 a 1413 de nuestro derecho civil, ya que en el primero, en perjuicio de los segundos, los copropietarios que no sean Los inquilinos no son iguales cualitativa y cuantitativamente, y por tanto no pueden utilizar la cosa en su totalidad.

Ahora, el TC entendió que esta norma viola el principio constitucionalmente consagrado del derecho a la propiedad, tanto en lo que respecta a las posiciones jurídicas ya constituidas como en lo que respecta a los bienes futuros del arrendatario y sus consortes. Esto se debe a que, por un lado, el arrendador ve costoso sacrificar su derecho a la libre transmisibilidad del edificio, ya que se le impide vender su edificio en su totalidad y, si hay una manifestación del deseo de preferencia del inquilino, tiene que vender una parte ideal del mismo, lo que seguramente provocará dificultades para vender el activo, para encontrar compradores interesados en adquirir acciones y una devaluación del activo en el mercado; en cambio, el arrendatario preferente y los demás consortes, como dice la propia sentencia, están impedidos de usar la cosa común respecto de la parte exclusiva, hasta que se realice la división de la cosa común, sin que existan garantías de ello. el edificio reúne las condiciones físicas para ser dividido o que en una acción para dividir un bien común, el espacio arrendado se adjudica al inquilino preferido.

Pero es el derecho del arrendador a la propiedad privada el que sufre mayores y más desproporcionadas limitaciones, lo que constituye la citada inconstitucionalidad del número 8 del artículo 1091 del CC, en los términos del artículo 62/1 de la Constitución de la República Portuguesa.

Este artículo está escrito con el antiguo acuerdo ortográfico.

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